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预告登记后不动产执行探析/田少红

时间:2024-07-22 02:53:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9000
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在物权法时代,不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度,给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度,通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情:甲、乙、丙、丁四人存在以下关系,甲欠乙200万元,丙欠丁100万元,甲将自有商品房F一套转让给丙,价格为360万元,已支付首期款120万元,并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债,先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中,对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为,F不能作为甲的执行标的,因为F已办理了预告登记,但可以作为丙的执行标的。也有意见认为,F不能作为丙的执行标的,因为F仍然属于甲所有,丙并未取得所有权,相反,F可以作为甲的执行标的。

在此,笔者抛开案件的其他情节不论,仅就以预告登记后的商品房F为执行标的,被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况:被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人,对于已登记在其名下的房产,即使已办理了预告登记,也并未改变房产的权属,只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权,其享有的仍然是一种债权。因此,法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封,为下一步执行做准备。但是,此时,法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款,即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记,就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利,否则,物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时,根据物权法第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,一旦期间截止,丙未取得正式物权登记,则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施,以实现乙的债权。当然,在丙行使预告登记权期间,法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存,以保障乙的债权,否则,法院可以追究丙的责任。据此,丙如完成了正式登记,则法院对该不动产终止执行。

在此注意,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产,人民法院不应查封,这属例外情况。

第二种情况:被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权,并未实际取得物权,还不是房产的所有者,所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是,预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权,如无特殊情况,预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此,根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第(三)项规定,对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”,人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封,但笔者认为,无论从该条还是从预告登记的法理上而言,预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时,都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时,预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后,查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后,法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况,执行法院则应解除预查封,不得对该不动产继续强制执行。但是,在预查封期间,即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分,也应无权主动申请撤销预告登记。此时,应由申请执行人丁做出选择,由执行法院来具体处理。

综上所述,对于预告登记后的不动产的执行,需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

(作者单位:广西壮族自治区北海市银海区人民法院)
雇佣司机将车私自出售的行为如何定性
关键是如何理解“代为保管”的民事法律关系

任全辉

  基本案情:
  2007年7月,甘肃省肃北蒙古族自治县大红山锰矿从业人员刘某雇佣金某驾驶东风康明斯自卸车在大红山锰矿转矿,2007年7月27日金某趁雇主刘某不在矿区之机,将车开到敦煌市北关旧货市场何某处,谎称自己的车辆年久破损不能继续使用,现准备以废铁价格出售。经商议,以价值l6000元成交。由于金某无任何身份证明及车辆手续,何某先付9000元,等金某手续齐全后再付剩余部分,金某拿到9000元后逃离敦煌。
  分歧意见:本案争议的的焦点是雇工金某对雇主刘某康明斯自卸车是否存在代为保管的法律关系。对于此案的办理过程中有两种不同意见。
  第一种意见认为,刘某虽将东风康明斯自卸车交与金某驾驶在矿山转矿,但刘并没有将自卸车交付于金某保管,只存在雇佣关系。因此,他们之间的代为保管的法律关系不能成立,金某的行为系以秘密手段窃取他人财物,应当认定是涉嫌盗窃罪。
  第二种意见认为,刘某与金某的保管协议可以成立,尽管嫌疑人金某采取秘密手段背着刘某将车辆以年久破损的理由以废铁出售,但是这种手段只是为了掩盖其侵占行为而已,而金某的行为明显有将代为保管的他人财物占为己有的性质,应当视为侵占行为。
  评析意见:
  笔者赞同第二种意见。理由如下:
  本案对金某行为定性的分歧焦点在于行为人所持之物是否代为保管的他人财物,而基于此协议形成的保管关系究竟有无成立,直接关系到金某的行为应当怎样定性。判定此协议的效力和该协议是否成立、生效,这是一个民法上的问题,但是在这一个刑事案件中,我们必须首先解决这个民事法律关系的问题,才能明了案件的定性问题。
  第一,根据《中华人民共和国合同法》第十九章对保管合同的规定,保管合同是不要式的合同,即不规定特别形式的合同。从双方雇佣合同内容来看,雇工金某履行自己的义务首先要占有或持有康明斯自卸车,其次为保证义务的履行,金某必须要对车辆实施必要的保管措施,确保车辆的安全使用。所以,本案中雇工金某对雇主刘某康明斯自卸车的代为保管义务是一种雇佣合同上的附随义务,金某对车具有代为保管之责。
  第二、基于控制说,我们认为,刘某将东风康明斯自卸车交付金某保管使用,就完成了占有权的合法转移。而这恰恰意味着,自金某所使用之日起,就拥有车辆合法的占有权。因此,在其控制支配可及的范围内,无论刘某是否在场,金某非法处理代为保管物的行为的性质并非盗窃而是侵占。
  第三,金某的行为不构成盗窃罪。侵占罪与盗窃罪同属侵犯财产罪,在许多方面有相同或相似之处。盗窃和侵占的重要区分,即在客观方面,盗窃是对他人在物上的所有权的侵犯,其物既归他人所有,又为他人支配,行为人以非法的、秘密的手段窃取该物并转为自己所有;而侵占则是在行为人已经获得了对物的合法持有权,或者说获得了合法的支配权的情况下,进一步要将财物非法占为自己所有,即获得非法的所有权。从本案看,金某在获得合法占有代为保管车辆的情况下,擅自非法处理,变相获得车辆的所有权,而其携款潜逃的行为我们可以视为具有拒不退还或拒不交出的行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百七十条的规定,侵占罪是指以非法占有为目的,将代为保管的他人财物,或合法持有的他人遗忘物、埋藏物非法据为己有,数额较大,拒不退还的行为。因此,金某的行为符合侵占罪构成的主客观要件,涉嫌侵占罪。
  综上所述,我们发现盗窃罪与侵占罪虽然看似有较大差距,但正如侵占罪别称“监守自盗”的描述,在具体的认定上确实会存在一些问题。就本案而言,区分盗窃与侵占必须注意一个重要的要点,即财物的支配权是否有合法的转移,并且对于支配权的转移不应机械地认识,而应当关注对具体物的实际控制情况怎样。只要是将财物置于了行为人可支配的范围之内即应视为交付已形成和支配权已经转移,从而认定是侵占行为,而非盗窃。
  从对此案的分析我们还可以发现,虽然是一个进入公诉程序的刑事案件,但是问题的关键却是一个民事法律关系的判定问题。这说明,随着社会主义法治建设的进一步发展,我们的办案人员必须具有更为全面的法律素养和过硬的业务能力,才能使我们的司法工作更加细致、合理,更加符合现代法治社会的要求。

珠海市人民代表大会及其常务委员会制定法规规定

广东省珠海市人大常委会


珠海市人民代表大会及其常务委员会制定法规规定

(2001年1月12日珠海市第五届人民代表大会第三次会议通过 2001年3月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)


第一章 总 则


第一条为规范立法活动,提高立法质量,维护国家法制的统一和尊严,根据宪法、地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法、立法法的规定,制定本规定。

第二条市人民代表大会及其常务委员会依据较大市的立法权和全国人民代表大会的授权决定制定地方性法规适用本规定。

第三条依据较大市的立法权立法应当依照法定的权限和程序进行,不得与宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规相抵触。

第四条依据授权决定立法应当遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则,严格按照授权决定进行,制定法规在经济特区范围内施行。



第二章 立法计划和法规起草



第五条一切国家机关、政党、社会团体和其他组织以及公民都可以以立法建议书的形式向人民代表大会常务委员会提出制定地方性法规的建议。

立法建议书应当包括建议制定地方性法规的名称、立法依据、立法目的、需要解决的主要问题以及法律对策等。

第六条市人民政府应当于当年年底前向市人民代表大会常务委员会提出下一年度的立法计划建议。

第七条市人民代表大会法制委员会负责编制市人民代表大会常务委员会年度立法计划草案,报主任会议审定。确定的立法计划,有关机关和部门应当及时落实。

立法计划的部分变更由主任会议审定。

第八条有权提出地方性法规案的机关和人员可以起草地方性法规草案,也可以委托有关机关、组织和人员起草。起草地方性法规草案应当注重专家参与、调查研究,广泛征求意见。

其他有关机关、组织和公民可以向有权提出地方性法规案的机关或者人员提出地方性法规草案建议稿。



第三章 市人民代表大会的立法权限和程序



第九条下列事项应当由市人民代表大会制定地方性法规:

(一)规定本市特别重大事项的;

(二)规定市人民代表大会及其常务委员会立法程序的;

(三)对市人民代表大会的法定职责、议事程序作出具体规定的;

(四)其他必须由市人民代表大会制定地方性法规的。

第十条市人民代表大会主席团可以向市人民代表大会提出地方性法规案,由市人民代表大会会议审议。

市人民代表大会常务委员会、市人民政府和市人民代表大会各专门委员会可以向市人民代表大会提出地方性法规案,由主席团决定列入会议议程。

第十一条十名以上的代表联名可以向市人民代表大会提出地方性法规案,由主席团决定是否列入会议议程,或者先交有关的专门委员会审议,提出是否列入会议议程的意见,再由主席团决定是否列入会议议程。

专门委员会审议时,可以邀请提案人列席会议,发表意见。

第十二条向市人民代表大会提出的地方性法规案,在市人民代表大会闭会期间,可以先向常务委员会提出,经常务委员会依照本规定第四章的有关程序审议后,决定提请市人民代表大会审议。由常务委员会向大会全体会议作说明,或者由提案人向大会全体会议作说明。

第十三条 向市人民代表大会提出地方性法规案,应当同时提出法规草案文本及其说明,并提供必要的资料。法规草案的说明应当包括制定该法规的必要性和主要内容。

第十四条常务委员会决定提请市人民代表大会会议审议的地方性法规案,应当在会议举行前一个月将地方性法规案发给代表。

第十五条 向市人民代表大会提出的地方性法规案,在列入会议议程前,提案人有权撤回。

第十六条 列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案,大会全体会议听取提案人的说明后,由各代表团进行审议。

各代表团审议地方性法规案时,提案人应当派人听取意见,回答询问。

各代表团审议地方性法规案时,根据代表团的要求,有关机关、组织应当派人介绍情况。

第十七条列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案,由有关的专门委员会进行审议,向主席团提出审议意见,并印发会议。

第十八条列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案,由法制委员会根据各代表团和有关的专门委员会的审议意见,对地方性法规案进行统一审议,向主席团提出审议结果报告和草案修改稿,对重要的不同意见应当在审议结果报告中予以说明,经主席团会议审议通过后,印发会议。

第十九条列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案,必要时,主席团常务主席可以召开各代表团团长会议,就地方性法规案中的重大问题听取各代表团的审议意见,进行讨论,并将讨论的情况和意见向主席团报告。

主席团常务主席也可以就地方性法规案中的重大的专门性问题,召集代表团推选的有关代表进行讨论,并将讨论的情况和意见向主席团报告。

第二十条列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案,在交付表决前,提案人要求撤回的,应当说明理由,经主席团同意,并向大会报告,对该地方性法规案的审议即行终止。

第二十一条 地方性法规案在审议中有重大问题需要进一步研究的,经主席团提出,由大会全体会议决定,可以授权常务委员会根据代表的意见进一步审议,作出决定,并将决定情况向市人民代表大会下次会议报告;也可以授权常务委员会根据代表的意见进一步审议,提出修改方案,提请人民代表大会下次会议审议。

第二十二条地方性法规草案修改稿经各代表团审议,由法制委员会根据各代表团审议意见进行修改,提出法规草案表决稿,由主席团提请大会全体会议表决,由全体代表的过半数通过。

第二十三条交付市人民代表大会全体会议表决未获得通过的地方性法规案,如果提案人认为必须制定该法规,可以按照法定程序重新提出,由主席团决定是否列入会议议程。



第四章 市人民代表大会常务委员会的立法权限和程序



第二十四条应当由市人民代表大会制定地方性法规以外的下列事项,市人民代表大会常务委员会可以制定地方性法规:

(一)为执行法律、行政法规的规定,需要根据本行政区域的实际情况作出具体规定的;

(二)属于地方性事务需要制定地方性法规的;

(三)除立法法第八条所列只能制定法律的事项外,国家尚未制定法律、行政法规的;

(四)全国人民代表大会及其常务委员会授权地方规定的;

(五)法律、行政法规规定由地方作出规定的。

在市人民代表大会闭会期间,市人民代表大会常务委员会可以对市人民代表大会制定的地方性法规进行部分修改和补充,但不得同该法规的基本原则相抵触。

第二十五条主任会议可以向常务委员会提出地方性法规案,由常务委员会会议审议。

市人民政府、市人民代表大会各专门委员会,可以向市人民代表大会常务委员会提出地方性法规案,由主任会议决定列入常务委员会会议议程,或者先交有关的专门委员会审议,提出报告,再决定列入常务委员会会议议程。如果主任会议认为地方性法规案有重大问题需要进一步研究,可以建议提案人修改后再向常务委员会提出。

第二十六条常务委员会组成人员五名以上联名,可以向常务委员会提出地方性法规案,由主任会议决定是否列入常务委员会会议议程,或者先交有关的专门委员会审议,提出是否列入会议议程的意见,再决定是否列入常务委员会会议议程。不列入常务委员会会议议程的,应当向常务委员会会议报告或者向提案人说明。

专门委员会审议时,可以邀请提案人列席会议,发表意见。

第二十七条向市人民代表大会常务委员会提出地方性法规案,应当同时提出法规草案文本及其说明,并提供必要的资料。法规草案的说明应当包括制定法规的必要性和主要内容。

第二十八条向市人民代表大会常务委员会提出地方性法规案,在列入会议议程前,提案人有权撤回。

第二十九条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案一般应当经两次以上常务委员会会议审议后再交付表决。

第三十条列入常务委员会会议议程的部分修改的地方性法规案、废止地方性法规案,各方面意见比较一致的,也可以经一次常务委员会会议审议即交付表决。

常务委员会会议审议部分修改的地方性法规案、废止地方性法规案,在全体会议上听取提案人的说明和法制委员会的审议报告,由分组会议对部分修改地方性法规的决定草案、废止地方性法规的决定草案进行审议。

第三十一条 常务委员会分组会议审议地方性法规案,提案人应当派人听取意见,回答询问。

常务委员会会议分组审议地方性法规案时,根据要求,有关机关、组织应当派人介绍情况。

第三十二条列入常务委员会会议议程的地方性法规案,由法制委员会根据常务委员会组成人员的审议意见和各方面提出的意见进行统一审议,提出审议结果报告和法规草案修改稿,对重要的不同意见应当在审议结果报告中予以说明。

法制委员会审议部分修改的地方性法规案、废止地方性法规案,应当提出审议报告和部分修改地方性法规的决定草案、废止地方性法规的决定草案。

法制委员会审议地方性法规案时,可以邀请有关的专门委员会的成员列席会议,发表意见。

第三十三条列入常务委员会会议议程的地方性法规案,法制委员会应当听取各方面的意见。听取意见可以采用座谈会、论证会、听证会等多种形式。

法制委员会应当将法规草案发送有关机关、组织和专家征求意见。经主任会议决定,可以将法规草案或者草案修改稿公布,征求社会各界意见。根据需要,可以将意见整理后印发常务委员会会议。

第三十四条列入常务委员会会议议程的地方性法规案,在交付表决前,提案人要求撤回的,应当说明理由,经主任会议同意,并向常务委员会报告,对该法规案的审议即行终止。

第三十五条地方性法规案经常务委员会两次会议审议后,仍有重大问题需要进一步研究的,由主任会议提出,经全体会议同意,可以暂不付表决,交法制委员会进一步审议。

第三十六条列入常务委员会会议议程的地方性法规案,因各方面对制定法规的必要性、可行性等重大问题存在较大意见分歧搁置审议满两年,或者因暂不付表决经过两年没有再次列入常务委员会会议议程的,由主任会议向常务委员会报告,该法规案终止审议。

第三十七条法规草案修改稿经常务委员会会议审议,由法制委员会根据常务委员会组成人员的审议意见进行修改,提出法规草案表决稿,由主任会议提请常务委员会全体会议表决,由常务委员会全体组成人员过半数通过。

第三十八条交付市人民代表大会常务委员会全体会议表决未获得通过的地方性法规案,如果提案人认为必须制定该法规,可以按照法定程序重新提出,由主任会议决定是否列入会议议程。



第五章 法规的报请批准、公布和备案



第三十九条市人民代表大会及其常务委员会依据较大市的立法权制定的地方性法规,应当报请省人民代表大会常务委员会批准后施行。批准后,由市人民代表大会常务委员会发布公告予以公布,并在公布后的十五日内将报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案的法规文本及说明送省人民代表大会常务委员会。

第四十条市人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定制定的法规,分别由大会主席团和常务委员会发布公告予以公布,并在公布后的三十日内报全国人民代表大会常务委员会、国务院和省人民代表大会常务委员会备案。



第六章 法规解释



第四十一条市人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规,由市人民代表大会常务委员会解释。

第四十二条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院、市人民代表大会各专门委员会、香洲区及斗门县人民代表大会常务委员会可以向市人民代表大会常务委员会提出地方性法规解释的要求。

第四十三条市人民代表大会法制委员会应当对地方性法规的解释要求进行审查,认为有必要作出解释的,应当向常务委员会提出法规解释案,由主任会议决定列入常务委员会会议议程。

第四十四条列入常务委员会会议议程的地方性法规解释案,由法制委员会向全体会议作法规解释说明,由全体会议或者分组会议对法规解释草案进行审议。

第四十五条法规解释草案经常务委员会会议审议,由法制委员会根据常务委员会组成人员的审议意见进行修改,提出法规解释草案表决稿。

法规解释草案表决稿由常务委员会全体组成人员的过半数通过,由常务委员会发布公告予以公布。

第四十六条市人民代表大会常务委员会的地方性法规解释同地方性法规具有同等效力。

第四十七条 市人民代表大会常务委员会的地方性法规解释,应当在解释作出后的十五日内报省人民代表大会常务委员会备案。



第七章 附 则



第四十八条提请市人民代表大会常务委员会审议的地方性法规案,根据需要,主任会议可以委托常务委员会的有关工作委员会进行研究,向主任会议提出意见。

第四十九条 市人民代表大会及其常务委员会制定的法规公布后,应当及时在常务委员会公报和《珠海特区报》上刊登。

第五十条 本规定自公布之日起施行,《珠海市人民代表大会常务委员会制定法规规定》和《珠海市人大常委会立法工作程序规定》同时废止。