浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市政府令第209号



《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

代市长　孙忠焕

二ＯＯ四年九月二十八日


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。
　　本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。
　　第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
　　物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
　　第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
　　物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
　　第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
　　杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
　　各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
　　建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。

第二章　物业维修基金的筹集

　　第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。
　　前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
　　物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
　　第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。
　　前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
　　第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。
　　续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
　　维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。

第三章　物业维修基金的管理

　　第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
　　第十条　物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
　　第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度,接受业主查询。
　　第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。

第四章　物业维修基金的使用

　　第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。
　　第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。
　　第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
　　(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;
　　(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;
　　(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额:
　　1、经审计的工程决算单;
　　2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
　　3、维修、更新工程的发票;
　　4、业主委员会验收合格证明。
　　第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
　　第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
　　(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
　　(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
　　第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
　　第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
　　第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。
　　因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。
　　第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
　　第二十二条　物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
　　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。

第五章　物业管理用房的配置

　　第二十三条　建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。
　　第二十四条　物业管理用房的具体位置,由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
　　建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
　　第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前,按照规划图纸中确定的位置,提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房,由市物业管理行政主管部门代为接收。
　　市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后,将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门,由其负责日常监督管理。
　　建设单位办理物业管理用房交接手续时,应提交物业管理用房测绘成果文件。
　　第二十六条　建设工程竣工时,规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
　　第二十七条　因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
　　经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

第六章　物业管理用房的管理

　　第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
　　第二十九条　业主委员会成立之前,物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后,由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会,业主委员会在保留必要的办公场所后,全部提供给物业管理单位使用和经营。
　　第三十条　业主委员会成立之前,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
　　业主委员会成立之后,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
　　物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
　　第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
　　第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。
　　第三十三条　物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
　　第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的,应当根据房屋拆迁方面的有关规定,由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。

第七章　法律责任

　　第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
　　经业主委员会或物业管理单位催缴,业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十七条　物业管理单位违反本办法规定,不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的,由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的,可处以500元以上2000元以下的罚款。
　　第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
　　第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的,可处以5000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置,或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
　　第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章　附　　则

　　第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳物业维修基金。
　　第四十四条　萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,可参照本办法执行。
　　第四十五条　本办法自2004年11月1日起施行。


　执法手段需要“成比例”

杨涛

新华网5月22日报道,5月13日，102国道黑龙江省境内发生一起非同寻常的交通事故：双城市交警大队新兴巡警中队的3名交警，在102国道上设卡拦截过往车辆。当时不知什么原因，他们对一辆金杯农用车进行了疯狂追赶，并用自己开的轿车撞击农用车，致使农用车翻入沟内，撞到树上，车内两个农民一死一伤，追赶的交警车也翻入沟内，3名交警受伤。
当时驾车的交警王松斌说，他们之所以追车，是因为农用车没有牌照，怀疑是盗抢车辆。而幸存农民陈玉龙则一再声明，这辆农用车是他们两人从沈阳买来的二手车，各种手续齐全。
我们即使是按照王松斌的说法，交警当时确实是有理由怀疑农用车是盗抢车辆，但是，他们这样不顾一切疯狂追赶，最终使被追赶者付出一死一伤的惨重代价，这样的做法合理、合法吗？双城市公安局副局长、交警大队队长李新松表示，无论如何，交警上道追车是违纪的，上级部门曾三令五申明令交警不准上道追车。我们姑且不说交警能不能上道追车，我们更要追问的是，以可能造成死亡的手段去查缉盗抢车辆的嫌疑人，也是严重地违反现代法治“成比例”的原则。
现代法治社会，在实体法和程序法上，都要求严格遵守“成比例原则”，也就是说对违法行为惩罚的手段和程序要与违法行为所造成的后果成比例，不能以超出违法行为后果的手段和程序来惩罚违法行为。这体现在刑法，就是“罪责刑相适应”的原则，犯罪分子所受的刑罚要与其犯罪的后果相适应；在刑事诉讼法上，就是“羁押成比例”等的原则，犯罪嫌疑人所受到的羁押要与其所涉嫌的犯罪严重性成比例，轻罪不能进行长期羁押。那么，查缉犯罪同样也是一种刑事诉讼程序，在查缉犯罪的时候，同样也要遵循“成比例”的原则，查缉犯罪的手段要与犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪严重性成比例，不能以过份激烈的手段去查缉涉嫌轻微犯罪的嫌疑人。
然而，在我们的司法实践中，许多行政执法人员和司法人员，根本就没有执法程序中“成比例”的概念，因而，在执法中酿成了许多悲剧。有的警察随意使用枪支，造成嫌疑人死亡，有的公路执法人员为收取一些费用，在公路上疯狂追赶逃逸车，全然不管行人和被追赶人的安全。事后，他们还振振有词，认为自己是在依法执行公务，就是造成人员伤亡也没有过错。但是，我们要问的是，所谓的“执法”的利益（有时往往表现为执法的部门利益和执法人员个人荣誉），难道真得在任何时候都高于人的生命健康利益吗？
就本案的事情来说，双城市交警就是有证据怀疑农用车是盗抢车辆，并且有权上路追车，那么也不能不顾被追赶人的生命安全，也不能采取危险的举动，如果当时不能迫使其停车，也可以鸣枪警告，请求增援，以及在路上设卡等方式。何况，被追赶人认为，他们的车是合法车，交警追车时既没有拉警报也没有喊话，而且事后还不积极抢救伤者，如果这种说法是属实的话，这种执法还有多少正当性？
我们希望有关部门尽快调查这一事件的真相，如果涉嫌犯罪应当严肃追究有关执法人员的责任，以给当事人和社会一个交待。我们更希望，有关执法、司法人员在执法中能树立“成比例”的观念，不要再做不顾人死活的所谓“执法”了！
江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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