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国务院办公厅关于印发促进民航业发展重点工作分工方案的通知

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国务院办公厅关于印发促进民航业发展重点工作分工方案的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于印发促进民航业发展重点工作分工方案的通知

国办函〔2013〕4号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院有关部门:
  《促进民航业发展重点工作分工方案》(以下简称《分工方案》)已经国务院同意,现印发给你们,请认真落实。
  有关部门要认真贯彻落实《国务院关于促进民航业发展的若干意见》(国发〔2012〕24号)精神,按照《分工方案》将涉及本部门的工作进一步分解和细化,抓紧制定具体落实措施。同一项工作涉及多个部门的,牵头部门要加强协调,部门间要主动密切协作。发展改革委、民航局要认真做好统筹协调、督促检查工作。
  各省、自治区、直辖市人民政府要积极发挥主体作用,加强与有关部门的沟通衔接,加快推进各项工作。工作落实中的重大问题及时向国务院报告。


                           国务院办公厅
                          2013年1月14日



促进民航业发展重点工作分工方案

  一、加强机场规划和建设
  1.抓紧完善机场布局,加大建设力度。整合机场资源,加强珠三角、长三角和京津冀等都市密集地区机场功能互补。新建支线机场,应统筹考虑国防建设和发展通用航空的需要,同时结合实际加快提升既有机场容量。(发展改革委、民航局、国土资源部、住房城乡建设部、环境保护部、质检总局、空管委办公室。列第一位者为牵头部门或单位,其他有关部门按职责分工负责,下同)
  2.按照建设综合交通运输体系的原则,确保机场与其他交通运输方式的有效衔接。大型机场应规划建设一体化综合交通枢纽。注重机场配套设施规划与建设,配套完善旅客服务、航空货运集散、油料供应等基础设施。(发展改革委、民航局、交通运输部、铁道部、住房城乡建设部、国土资源部、邮政局)
  3.着力把北京、上海、广州机场建成功能完善、辐射全球的大型国际航空枢纽,培育昆明、乌鲁木齐等门户机场,增强沈阳、杭州、郑州、武汉、长沙、成都、重庆、西安等大型机场的区域性枢纽功能。(民航局、公安部、海关总署、质检总局、发展改革委、空管委办公室)
  二、科学规划安排国内航线网络
  4.构建以国际枢纽机场和国内干线机场为骨干,支线和通勤机场为补充的国内航空网络。重点构建年旅客吞吐量1000万人次以上机场间的空中快线网络。加强干线、支线衔接和支线间的连接,提高中小机场的通达性和利用率。(民航局)
  5.以老少边穷地区和地面交通不便地区为重点,采用满足安全要求的经济适用航空器,实施“基本航空服务计划”。(民航局、发展改革委、财政部)
  6.优化内地与港澳之间的航线网络,增加海峡两岸航线航班和通航点。(民航局、港澳办、台办)
  7.完善货运航线网络,推广应用物联网技术,按照现代物流要求加快航空货运发展,积极开展多式联运。(民航局、工业和信息化部、交通运输部、铁道部、财政部、邮政局)
  三、大力发展通用航空
  8.巩固农、林航空等传统业务,积极发展应急救援、医疗救助、海洋维权、私人飞行、公务飞行等新兴通用航空服务,加快把通用航空培育成新的经济增长点。(民航局、农业部、林业局、卫生部、交通运输部、科技部、财政部、海洋局)
  9.推动通用航空企业创立发展,通过树立示范性企业鼓励探索经营模式,创新经营机制,提高管理水平。(民航局、发展改革委)
  10.坚持推进通用航空综合改革试点,加强通用航空基础设施建设,完善通用航空法规标准体系,改进通用航空监管,创造有利于通用航空发展的良好环境。(民航局、发展改革委、法制办、空管委办公室)
  四、努力增强国际航空竞争力
  11.适应国家对外开放和国际航空运输发展的新趋势,按照合作共赢的原则,统筹研究国际航空运输开放政策。(民航局)
  12.鼓励国内有实力的客、货运航空企业打牢发展基础,提升管理水平,开拓国际市场,增强国际竞争能力,成为能够提供全球化服务的国际航空公司。(民航局、国资委、公安部、海关总署、财政部、质检总局)
  13.完善国际航线设置,重点开辟和发展中远程国际航线,加密欧美地区航线航班,增设连接南美、非洲的国际航线。巩固与周边国家的航空运输联系,推进与东盟国家航空一体化进程。加强国际航空交流与合作,积极参与国际民航标准的制定。(民航局)
  五、持续提升运输服务质量
  14.要按照科学调度、保障有力的要求,努力提高航班正常率。建立面向公众的航班延误预报和通报制度,完善大面积航班延误预警和应急机制,规范航班延误后的服务工作。(民航局、公安部)
  15.推广信息化技术,优化运行流程,提升设备能力,保证行李运输品质。(民航局、工业和信息化部)
  16.完善服务质量标准体系和实施方法,简化乘机手续,创新服务产品,打造特色品牌,提高消费者满意度。(民航局、海关总署、质检总局、公安部)
  六、着力提高航空安全水平
  17.牢固树立持续安全理念,完善安全法规、制度体系,建立健全安全生产长效机制。坚持和完善安全生产责任制度,严格落实生产运营单位安全主体责任。推行安全隐患挂牌督办制度和安全问责制度,实行更加严格的安全考核和责任追究。(民航局、安全监管总局)
  18.加强专业技术人员资质管理,严把飞行、空管、维修、签派、安检等关键岗位人员资质关。(民航局、人力资源社会保障部)
  19.加大安全投入,加强安全生产信息化建设,积极推广应用安全运行管理新技术、新设备。(民航局、财政部、安全监管总局、工业和信息化部)
  20.加强应急救援体系建设,完善重大突发事件应急预案。(民航局、安全监管总局、公安部)
  七、加快建设现代空管系统
  21.调整完善航路网络布局,建设国内大容量空中通道,推进繁忙航路的平行航路划设,优化繁忙地区航路航线结构和机场终端区空域结构,增加繁忙机场进离场航线,在海洋地区增辟飞越国际航路。优化整合空管区划,合理规划建设高空管制区。(空管委办公室、发展改革委、民航局)
  22.完善民航空管管理体制与运行机制。(民航局、中央编办)
  23.大力推广新一代空管系统,加强空管通信、导航、监视能力及气象、情报服务能力建设,提升设备运行管理水平。(民航局、工业和信息化部、科技部、气象局)
  八、切实打造绿色低碳航空
  24.实行航路航线截弯取直,提高临时航线使用效率,优化地面运行组织,减少无效飞行和等待时间。(民航局、空管委办公室、发展改革委)
  25.鼓励航空公司引进节能环保机型,淘汰高耗能老旧飞机。推动飞机节油改造,推进生物燃油研究和应用。(民航局、发展改革委、财政部、商务部、能源局)
  26.制定应对全球气候变化对航空影响的对策措施。(民航局、发展改革委、财政部、外交部、环境保护部)
  27.制定实施绿色机场建设标准,推动节能环保材料和新能源的应用,实施合同能源管理。(发展改革委、民航局、工业和信息化部、环境保护部、财政部)
  28.建立大型机场噪音监测系统,加强航空垃圾无害化处理设施建设。(环境保护部、民航局)
  九、积极支持国产民机制造
  29.鼓励民航业与航空工业形成科研联动机制,加强适航审定和航空器运行评审能力建设,健全适航审定组织体系。积极拓展中美、中欧等双边适航范围,提高适航审定国际合作水平。(民航局、工业和信息化部、外交部)
  30.积极为大飞机战略服务,鼓励国内支线飞机、通用飞机的研发和应用。(工业和信息化部、发展改革委、财政部、科技部、商务部、民航局)
  31.引导飞机、发动机和机载设备等国产化,形成与我国民航业发展相适应的国产民航产品制造体系,建立健全售后服务和运行支持技术体系。(工业和信息化部)
  十、大力推动航空经济发展
  32.通过民航业科学发展促进产业结构调整升级,带动区域经济发展。鼓励各地区结合自身条件和特点,研究发展航空客货运输、通用航空、航空制造与维修、航空金融、航空旅游、航空物流和依托航空运输的高附加值产品制造业,打造航空经济产业链。(各省、自治区、直辖市人民政府,民航局、发展改革委、工业和信息化部、交通运输部、商务部、人民银行、银监会、旅游局)
  33.选择部分地区开展航空经济示范区试点,加快形成珠三角、长三角、京津冀临空产业集聚区。(发展改革委、商务部、民航局)
  十一、加强立法和规划
  34.健全空域管理相关法律法规,推动修订《中华人民共和国民用航空法》。加强航空安全、空中交通、适航审定、通用航空等方面的立法工作,建立比较完备的民航法规和标准体系。(民航局、法制办、空管委办公室)
  35.编制全国空域规划和通用航空产业规划。(民航局、发展改革委、空管委办公室)
  36.完善《全国民用机场布局规划》。(发展改革委、民航局)
  37.各地区编制本地民航发展规划,要做好与当地经济社会发展、土地利用、城乡建设等规划的衔接。(民航局、发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部、环境保护部)
  十二、加大空域管理改革力度
  38.以充分开发和有效利用空域资源为宗旨,加快改革步伐,营造适应航空运输、通用航空和军事航空和谐发展的空域管理环境,统筹军民航空域需求,加快推进空域管理方式的转变。加强军民航协调,完善空域动态灵活使用机制。科学划分空域类别,实施分类管理。(空管委办公室、发展改革委、民航局)
  39.做好推进低空空域管理改革的配套工作,在低空空域管理领域建立起科学的基础理论、法规标准、运行管理和服务保障体系,逐步形成一整套既有中国特色又符合低空空域管理改革发展特点的组织模式、制度安排和运行方式。(空管委办公室、发展改革委、科技部、民航局)
  十三、完善管理体制机制
  40.适应民航业发展要求,理顺民航业管理体制机制,强化民航系统各地区管理机构建设。(民航局、中央编办)
  41.加强民航业主管部门对民航企业的行业管理力度,完善国有大型航空运输企业考核体系,引导企业更加注重航空运输的社会效益。(民航局、国资委)
  42.完善航空安保体制机制,加强行业主管部门与地方政府的沟通协调,确保空防安全。(民航局、公安部)
  43.全面贯彻《民用机场管理条例》,深化机场管理体制改革,进一步明确地方政府在机场发展中的主体责任和相关职能。发挥市场对资源配置的基础性作用,逐步推进民航运输价格改革,健全价格形成机制。完善民航机场和空管收费政策。(发展改革委、民航局)
  44.加快航油、航材、航信等服务保障领域的市场开放,鼓励和引导外资、民营资本投资民航业。(民航局、商务部、发展改革委)
  十四、强化科教和人才支撑
  45.将民航科技创新纳入国家科技计划体系,建立相应的国家级民航重点实验室。加强空管核心技术、适航审定、航行新技术的研发和推广,推动北斗卫星系统在民航领域的应用。(科技部、工业和信息化部、民航局、空管委办公室)
  46.加快航空运输系统核心信息平台的升级换代,保障基础信息网络和重要信息系统安全,增强民航装备国产化的实验验证能力。(工业和信息化部、科技部)
  47.实施重大人才工程,加大飞行、机务、空管等紧缺专业人才培养力度。强化民航院校行业特色,鼓励有条件的非民航直属院校和教育机构培养民航专业人才。(民航局、教育部)
  48.对民航行政机构专业技术人员薪酬待遇等实行倾斜政策,稳定民航专业人才队伍。(人力资源社会保障部、财政部、民航局)
  十五、完善财税扶持政策
  49.加大对民航建设和发展的投入,中央财政继续重点支持中西部支线机场建设与运营。(发展改革委、财政部、民航局)
  50.加强民航发展基金的征收和使用,优化基金支出结构。(财政部、民航局、发展改革委)
  51.完善应急救援和重大专项任务的行政征用制度。(民航局)
  52.实行燃油附加与航油价格的联动机制。(发展改革委)
  53.保障机场及其综合枢纽建设发展用地。(各省、自治区、直辖市人民政府,国土资源部、住房城乡建设部、环境保护部)
  54.按规定实行相应的税收减免政策,支持符合条件的临空经济区按程序申请设立综合保税区等海关特殊监管区域,按规定实行相应的税收政策。继续在规定范围内给予部分飞机、发动机、航空器材等进口税收优惠。(财政部、税务总局、海关总署、工业和信息化部、质检总局、民航局)
  十六、改善金融服务
  55.研究设立主体多元化的民航股权投资(基金)企业。(民航局、证监会、工商总局、商务部、发展改革委)
  56.完善民航企业融资担保等信用增强体系,鼓励各类融资性担保机构为民航基础设施建设项目提供担保。稳步推进国内航空公司飞机第三者战争责任险商业化进程。(银监会、民航局、保监会、人民银行、商务部、财政部)










湖北省人民代表大会代表建议、批评和意见办理规定

湖北省人大常委会


湖北省人民代表大会代表建议、批评和意见办理规定


(2012年3月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)




第一章 总 则



第一条 为了保障省人民代表大会代表(以下简称“代表”)依法行使提出建议、批评和意见的权利,做好交办、承办和监督工作,发挥代表作用,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》的有关规定,结合本省实际,制定本规定。

第二条 本规定所称代表建议、批评和意见,是指代表在省人民代表大会会议期间和闭会期间分别向省人民代表大会及其常务委员会提出的对各方面工作的建议、批评和意见。

代表提出建议、批评和意见是法律赋予代表的权利,是执行代表职务,参加管理地方国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务的一项重要工作。

第三条 办理代表建议、批评和意见是有关机关、组织的法定职责。有关机关、组织应当认真研究办理代表提出的建议、批评和意见,并负责答复代表。

有关主管机关应当对承办单位办理代表建议、批评和意见工作进行考核。

第四条 省人民代表大会常务委员会工作机构应当加强与有关机关、组织的联系、协调,共同研究代表建议、批评和意见办理工作中的问题,健全完善相关制度,提高办理工作的质量和效率。

第五条 省人民代表大会常务委员会工作机构应当为代表提出建议、批评和意见提供必要的条件和服务。

省人民代表大会会议期间,大会秘书处应当为代表提出建议、批评和意见提供条件和服务。各代表团应当配备专门工作人员,为代表提出建议、批评和意见做好服务保障工作。




第二章 代表建议、批评和意见的提出




第六条 代表有权对省人民代表大会及其常务委员会、省人民政府及其所属部门、省高级人民法院、省人民检察院和其他机关、组织的工作提出建议、批评和意见。

第七条 代表应当与原选举单位和人民群众保持密切联系,积极参加代表培训、视察、专题调研、执法检查、代表小组活动等履职活动,深入实际,广泛听取各方面的意见和要求,围绕经济社会发展和人民群众普遍关心的问题,认真研究提出建议、批评和意见。代表建议、批评和意见应当明确具体,注重反映实际情况和问题。

第八条 代表建议、批评和意见可以单独提出,也可以联名提出。代表联名提出的,领衔代表应当通过介绍情况、集体讨论等方式,使其他联名代表了解建议、批评和意见的内容,确认其能够真实表达自己的意愿后,再签名附议。

代表建议、批评和意见一般以书面形式提出,并由代表亲笔签名。

第九条 代表可以撤回本人提出的建议、批评和意见。要求撤回的,应当以书面形式提出,其办理工作即行终止。




第三章 代表建议、批评和意见的交办




第十条 代表建议、批评和意见的交办,根据国家机关、组织的职责分工,按照分级负责、归口办理的原则,确定承办单位。

第十一条 代表向省人民代表大会及其常务委员会提出的对各方面工作的建议、批评和意见,由常务委员会工作机构交有关机关、组织承办。其中属于对省人民政府及其所属部门的建议、批评和意见,由常务委员会工作机构统一交省人民政府办公厅,再由省人民政府办公厅协调落实承办单位。属于对下级机关、组织的建议、批评和意见,由常务委员会工作机构通过各市(州)人民代表大会常务委员会交当地有关机关、组织承办。

代表提出的解决本人及其亲属个人问题或者代转人民群众来信等事项,由常务委员会工作机构转作人民来信处理,并于转交之日起十日内告知代表。

第十二条 代表在省人民代表大会会议期间提出的建议、批评和意见,由大会秘书处受理并研究提出交办意见,经大会主席团同意后交办。

代表在省人民代表大会闭会期间提出的建议、批评和意见,由常务委员会工作机构受理,并于十日内交办。

第十三条 代表建议、批评和意见需由两个以上单位共同办理的,交办时应当明确主办单位和协办单位。协办单位应当按照本单位职责,配合主办单位做好办理工作。

代表建议、批评和意见需由两个以上单位分别办理的,交办时应当明确分办单位,由各分办单位按照各自的职责研究办理。

第十四条 承办单位对代表建议、批评和意见应当及时研究,对不属于本单位职责范围内的代表建议、批评和意见,应当自收到之日起十日内书面向交办机构说明情况,经交办机构同意后退回,不得滞留、延误和自行转办。

交办机构对于承办单位退回的代表建议、批评和意见,应当自收到之日起十日内重新确定承办单位并交办。

第十五条 省人民代表大会常务委员会工作机构,应当在对代表建议、批评和意见进行调查研究、综合分析以及征求相关方面意见的基础上,提出拟重点办理的代表建议、批评和意见,经常务委员会主任会议研究确定后,交有关机关、组织重点研究办理。

第十六条 拟重点办理的代表建议、批评和意见根据以下情形确定:

(一)事关经济社会发展和人民群众普遍关心的重大问题;

(二)代表反映比较集中的问题;

(三)综合性强、涉及面广、办理难度大的问题;

(四)与省人民代表大会常务委员会和省人民政府年度工作重点相一致的问题。

第十七条 省人民代表大会常务委员会工作机构应当自代表建议、批评和意见交办之日起三十日内将交办情况书面告知代表。




第四章 代表建议、批评和意见的承办




第十八条 承办单位应当建立健全代表建议、批评和意见办理工作制度,实行主管领导、部门负责人和具体承办人员分级负责制,规范办理程序,注重办理质量,提高办理实效。

第十九条 承办单位在办理代表建议、批评和意见的过程中,应当主动与代表联系,充分听取意见,共同研究解决办法。对重点办理的代表建议、批评和意见,应当邀请代表参与研究。代表对办理工作有不同意见的,可以向省人民代表大会常务委员会工作机构提出,常务委员会工作机构应当督促承办单位及时改进。

代表建议、批评和意见涉及国家秘密的,承办单位应当依法做好保密工作。

第二十条 承办单位应当按照下列规定办理代表建议、批评和意见:

(一)凡有条件解决的问题,应当尽快解决并答复代表; (二)对应该解决但受条件限制暂时难以解决的问题,应当纳入工作计划,明确办理时限,并向代表说明计划情况,在妥善解决后答复代表;

(三)对不符合法律法规和政策规定或者不具备条件无法解决的问题,应当向代表说明原因;

(四)对属于上级机关、组织职权范围的问题,应当及时向上级机关、组织反映,并向代表说明情况。

第二十一条 对重点办理的代表建议、批评和意见,由承办单位的主要负责人负责研究办理。省人民代表大会相关专门委员会或者常务委员会工作机构可以选择部分重点办理的代表建议、批评和意见,向主任会议提出督办建议,由主任会议组织督办。

第二十二条 承办单位应当自代表建议、批评和意见交办之日起三个月内将办理结果答复代表;涉及面广、办理难度大,不能按期办理完毕的代表建议、批评和意见,应当向交办机构和代表说明情况,自交办之日起六个月内答复代表。

代表可以直接向承办单位或者通过省人民代表大会常务委员会工作机构了解所提建议、批评和意见的办理情况。

第二十三条 由两个以上单位共同承办的代表建议、批评和意见,主办单位应当主动与协办单位协商,协办单位应当在收到代表建议、批评和意见两个月内将书面办理意见送交主办单位,由主办单位统一答复代表。主办单位答复代表时,应当向代表说明协办单位的办理意见。主办单位、协办单位意见不一致的,由主办单位协调,并将协调情况告知代表。省人民政府所属部门因意见不一致,经主办单位协调仍不能取得一致意见的,由省人民政府协调。

由两个以上单位分别办理同一件代表建议、批评和意见的,承办单位应当根据各自的职责分别办理并答复代表。

第二十四条 承办单位对代表联名提出的建议、批评和意见,应当分别答复参加联名的每一位代表。

承办单位对内容相同的代表建议、批评和意见,可以并案办理,并分别答复代表。

第二十五条 承办单位书面答复代表时,应当附上办理代表建议、批评和意见征询意见表,征求代表对办理结果的意见。代表应当认真填写征询意见表,并在一个月内分别寄送省人民代表大会常务委员会工作机构和承办单位,属于省人民政府及其所属部门办理的,同时寄送省人民政府办公厅。代表联名提出的建议、批评和意见的征询意见表,由领衔代表征求其他联名代表意见后反馈。

第二十六条 承办单位对代表建议、批评和意见的答复,应当按照统一格式行文,由承办单位负责人签发,并加盖本单位公章,注明承办负责人、承办人和联系人及联系方式。

承办单位对代表建议、批评和意见的答复,应当及时抄送省人民代表大会常务委员会工作机构;属于省人民政府职权范围内的,应当同时抄送省人民政府办公厅。

承办单位在代表建议、批评和意见全部办结后,应当及时向省人民代表大会常务委员会工作机构报告办理工作情况。

第二十七条 代表对办理结果不满意的,可以向省人民代表大会常务委员会工作机构提出要求,由常务委员会工作机构研究后交承办单位组织重新办理,并在三个月内再次答复代表,属于省人民政府及其所属部门办理的,由常务委员会工作机构交省人民政府办公厅落实重新办理。




第五章 代表建议、批评和意见办理的监督




第二十八条 省人民代表大会常务委员会及其工作机构应当加强与承办单位和相关代表的联系,及时掌握代表建议、批评和意见办理情况,通过召开督办会议,组织代表视察、专题调研、执法检查等方式,督促办理工作的落实。

省人民政府应当研究解决代表建议、批评和意见办理工作中的重大问题,加强对所属部门办理工作的组织协调和督促检查。

各承办单位应当加强对具体办理工作的督促检查。

第二十九条 省人民代表大会常务委员会应当听取省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院关于代表建议、批评和意见办理工作情况的报告。报告经省人民代表大会常务委员会审议后,印发下一次人民代表大会会议。

省人民代表大会常务委员会工作机构关于代表建议、批评和意见交办情况的报告,省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院关于代表建议、批评和意见办理情况的报告应当在省人民代表大会常务委员会公报上登载。

第三十条省人民代表大会常务委员会工作机构应当加强代表建议、批评和意见办理工作的研究,总结推广办理工作经验,指导推进各有关方面改进办理工作,提高办理实效。

省人民代表大会常务委员会对办理代表建议、批评和意见成效显著的单位和个人,应当予以表彰。

第三十一条承办单位违反本规定,有下列情形之一的,由其上级机关责令改正,省人民代表大会常务委员会主任会议可以要求承办单位说明情况,必要时,责成有关机关依法追究承办单位负责人及有关责任人员的责任:

(一)对办理工作无故拒不受理或者敷衍塞责的;

(二)隐瞒事实真相、弄虚作假的;

(三)逾期不办理又不说明理由的;

(四)贻误办理工作造成损失或者负面影响的;

(五)对提出建议、批评和意见的代表进行刁难、威胁、打击报复的。




第六章 附 则




第三十二条 本规定自2012年6月1日起施行。1996年7月24日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《湖北省各级人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作的规定》同时废止。



中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响,并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为及时规避、转移经营风险,投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:
(一)房地产开发项目转让
房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
(二)房地产项目公司转让
目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人,从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下,转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目,房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但实践中纠纷不断,如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中,法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方,本文将结合我国《物权法》的最新规定,从维护股权受让方的利益出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让,其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此,在房地产项目公司股权转让过程中,除了防范一般股权转让的法律风险之外,更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果房地产项目无法正常开发,那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响,应当予以特别重视。
(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于:目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权,这是房地产项目转让的基础。
首先,根据我国《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》,还必须依法办理了土地使用权的登记手续,非经依法登记,则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次,根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权,不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效,还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致,如不一致,应当以不动产登记簿为准。
此外,房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,如:房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地,是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发,是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权;房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定,即处于开发不同阶段的地上建筑物(包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目)已经办理了合法的批准手续,即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
(二)《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此,房地产项目转让后,房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场,“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施,房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎,对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”由此可见,我国物权法更加严格地限制了征收条件,细化了补偿标准,这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化,无疑会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
(三)《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑进一步普及,这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多,尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此,我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度,并对通风、采光和日照的问题作了明文规定,其第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定,新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准,也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍,应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时,应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准,与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度,以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照,为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此,如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时,房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑,因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生较大的负面影响。
(四)《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。但是,在《物权法》出台之前,我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规,同一宗土地上只能存在一个土地使用权,这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确,相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。这就要求,设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间,即标明建设用地占用的面积和四至,建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度,使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如,同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此,房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要,建设用地使用权受让后是不能随意改变的,以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
(五)《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上,根据实践中出现的一些情况、新问题,充分吸收国外担保物权立法的先进经验,对担保物权制度作了补充、修改和完善,扩大了可担保财产的范围,实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押,基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道,另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中,为了清楚地判断股权的价值,股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务,即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力,必须办理登记,这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实,如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况,才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂,其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后,应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
(一)前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段,该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说,尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说,应当主要从以下几个方面考察:
1.目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大,就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估,包括:
(1)公司的基本资料,如公司是否正常经营(营业执照是否正常年检,有无停业),公司股东是否主体适格(实际出资人与登记股东是否一致,出资是否按时足额缴纳),转让标的是否适格(股权有无抵押登记或被查封),对外转让是否合法(是否符合法律及公司章程的程序和实体规定)。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档,并到目标公司核实与工商登记是否一致。
(2)公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定,房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。因此,目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提,应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况,并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求,应特别注意。
(3)公司的经营情况。如年检报告,财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述,新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围,这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定,逐一到相关登记机关核实,以期最大程度地反映公司的现实状况。
2.目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此,这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析,应当重点从以下几个方面考虑:
(1)审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件,并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如有无抵押登记、是否被查封等),土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更),相关审批手续是否已经依法办好,如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
(2)项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险;项目规划是否合理、有无超规划的情况;项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机(如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等。
(二)合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作,股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险,就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施,大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然,这离不开严谨、规范的合同文本(这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”),将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话,那么,尽职调查工作只是提供了“做菜”(起草合同)的丰富“原料”,能够得到“美味可口的佳肴”(有效防范法律风险的合同)则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。