四川省人民政府


关于加快我省工交企业联合、改组步伐若干政策性问题的规定
四川省人民政府



一九八○年国务院发出《关于推动经济联合的暂行规定》、省人民政府发出《关于推进我省经济联合的意见》后，我省工交企业的联合、改组工作取得了一定的成绩。各市、地和省级各部门先后组建了一批联合公司、总厂和联合体，把一部份分散的“大而全”、“小而全”的企业合理
地组织起来，朝着工业组织结构合理化前进了一步，这对发展生产，提高经济效益起了积极的作用。但是，由于受到现行管理体制和某些政策的制约，在困难和阻力面前，信心不足，决心不大，加之缺乏统筹规划和具体指导，使我省的联合、改组工作发展缓慢，已经建立的联合体也还存在
这样或那样的问题，与先进省市比较，我们落后了一步。如不改变这种状况，我们的工业产品就不能在数量、质量、品种等方面尽快地搞上去，就不能在竞争中以质优价廉取胜，经济效益也很难提高，这就势必使自己处于困境。对于这个问题，我们一定要有一个清醒的认识。为了认真贯彻
调整的方针，克服阻力，以利于打破行业、地区和所有制、隶属关系的界限，使之进一步加快步伐，推进联合、改组工作，促进经济的发展，现对有关问题提出以下意见。

一
1．工交企业的联合、改组，应在宏观经济的指导下，充分利用现有企业基础，按专业化协作和经济合理的原则，以发展生产，提高社会经济效益为目的，结合调整、改革进行。
2．按照国家计委规定的工业部门分类和产品目录实行产品归口联合。国营企业、二轻集体企业和从事产品生产的街道工业，按照工业产品目录，由市、地统筹规划，按行业和产品分类逐步组建企业性联合公司。
3．按产品归口参加联合的企业，其财政解交关系，如属紧密性联合，可采取核资入股，按股分红，统一核算，共负盈亏的办法进行分配，企业分得的利润仍按原有渠道解交；如有条件的国营和集体企业，也可以随隶属关系的改变而改变（如因改变隶属关系而影响省、市、地财政收入
的，应作适当调整）。集体企业不改变所有制性质，仍向当地交纳所得税。如属松散性联合，一般仍按原有的解交关系不变。
4．实行统一核算、分级管理的联合公司、总厂，各级工交厅（局）应将自己对所属企业行使的计划管理、生产指导、基建技措、财务、物资、人事、劳动等管理权限下放和转移意发挥自己和所属企业的两个积极性。各级工交厅（局）要切实加强对联合体的领导，搞好本系统的统筹、
协调、服务、监督工作，把各级政府职能部门的作用发挥好。
5．根据省委、省政府多次指出的联合、改组由市、地统筹规划的精神，省级工交各厅（局）要积极促进所属企业参加当地的联合。当前，一般不宜组建全省性的联合公司；如确需由省统筹规划组建的，可由主管厅（局）与有关地、市协商提出意见，经省经委、计委综合平衡后，报省
政府批准实施。

二
1．计划统计。联合企业生产的产品，按分级管理原则，纳入各级计划，并相应的地获得原、燃、材料的保证。其计划程序应该是从下而上地制定，经上级批准后，通过联合公司的主管部门向联合公司下达生产、基建、技措、财务、物资、劳动等各项计划。联合公司对完成国家计划负
全面责任。任何部门和单位不得向联合公司所属厂矿直接下达计划。联合公司按照国家下达的指令性计划、指导性计划的市场需要，根据所属厂矿现有的生产条件，组织各厂矿编制年度、季度计划，报经上级主管部门批准执行。统计部门要按照计划渠道和口径，尽快建立一套与之相适应的
统计办法和报表制度。及时地向领导机关和部门客观反映联合企业的概貌和经济成果。
2．物资供应和产品销售。联合公司所属厂矿生产所需的主要原材料，包括国家统配、部管物资和进口物资，由公司按现行渠道统一申请和分配，对其中常年需要的大宗原材料和专用材料，尽量实行定点直达供货到厂，减少中间环节；一般、辅助、零星材料及就地就近采购的材料，可
由厂矿自行采购、自行管理；公司内部的协作配套产品和原材料、能源等，由公司自行管理调拨；公司负责编报产品销售计划，对外承办销售业务，组织签订销售合同，交厂矿执行。公司和所属企业在完成国家计划和供货合同的前提下，可以自调自销部分产品，发挥市场调节作用。
3．资金安排。计委、经委在安排基建投资、技措拨款、贷款时，要优先考虑联合、改组的需要，集中择优扶持联合企业；联合公司、总厂可以集中所属企业的一部分固定资产折旧基金、大修理基金和企业留成，对所属企业进行设备更新和技术改造，原上交主管厅、局的那部份折旧基
金，应转移给联合公司、总厂；联合企业的贷款，可用贷款后新增的利润归还，如有困难，应按规定报经批准，用减免的工商税归还；扩权国营工交企业用提取的企业基金、利润留成基金或者留用的所得税税后利润，向联合企业投资分得的利润，按现行办法执行；企业联合后，流动资金不
足，各方可以自筹，作为各方的流动资金；地方财政也可以增拨，作为国营一方的流动资金或者作为地方投资，参与利润分配；联合公司、总厂和联合体以及所属企业，临时性、季节性对生产周转需要的流动资金，可由联合企业按规定向银行申请贷款。
4．税收问题。根据财政部税法规定和税收管理权限，对联合公司、总厂和联合体的税收问题，再明确如下：除已按省政府[1980]231号文件批准免税的零部件或中间产品继续免税外，对联合企业所属各分厂（非独立核算）相互间按实际成本价格或者计划成本价格供应的产品，
用于生产的可不征工商税；经批准建立的电镀、热处理、铸造、锻造工艺协作中心，其加工收入，两年内免征工商税；总装厂扩散的产品，承受单位按协作价作价交给总装厂的，两年内免征工商税；工业企业进行协作生产，个别协作产品税率在百分之五以上的，凡是有固定协作关系，与协
作厂签订有合同，协作产品价格低于出厂价，需要在税收上照顾的，经省批准可以减按百分之五的税率的征收工商税；经市、地批准成立的产品联营联合体，联合初期成本高，个别产品或少数配套件按规定纳税有困难，而又需要发展的，可按税收管理体制报经批准后，给予定期减免照顾。



三
1．联合、改组是国家既定的政策，是国民经济发展的必然趋势，也是提高经济效益的重要途径。各级政府和工交部门要统一思想认识，切实加强领导。省和工业城市要建立强有力的联合、改组办公室，由政府直接领导，机构设在经委，人员要精干，要有一定的职权，并下决心狠抓若
干年，抓出成效。联合公司、总厂、联合体的领导关系，应按不同情况加以明确。凡在本地区本行业内的联合企业，由主管局领导；在本地区跨行业的联合企业，按产品划分，由归口局领导；“龙头厂”在中心城市的跨地区的联合企业，由中心城市归口局领导；已经成立的全省性联合公司
，由省的主管厅（局）领导。
2．联合、改组要以中心城市为依托。省级各工交主管机关，应积极组织和帮助重庆、成都、自贡和其他工业城市，制定本市和跨地区的工业企业联合、改组的规划；制订规划时，要同工业调整、企业的关、停、并、转结合起来。当前，规划的重点，要围绕发展名牌、优质、适销对路
产品，组织专业化协作，进行大批量生产。
3．经济联合应本着自愿互利和经济合理的原则进行。凡是经过可行性论证，对联合起来有利于调整，有利于发展生产，有利于提高经济效益而又不原联合的，要进行必要的行政干预。已经联合的企业，要严格履行联合协议，如发生合同纠纷，应由政府的联合、改组机构仲裁。不服仲
裁的，可向法院起诉，由经济法庭依法裁决。
4．实行经济联合要从实际出发，允许多种形式。不仅在工业内部要实行联合，同时，在工农之间、工商之间、工业和大专院校、科研单位、设计单位之间都要搞好协作和联合，以利于经济的发展。
5．各种形式的经济联合体都要兼顾国家、集体、个人三者利益，履行对国家的义务，保证完成国家计划和财政上交任务。要制定联合章程，不断完善联合体内的经济责任制。要实行民主管理。注意发挥各企业的优势，扬长避短，互通有无，努力提高经济效益。



1982年5月22日
　　摘要

　　物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰，专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国，同国外相比，我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》，之后，深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。

　　关键词：前期物业管理　临时规约 前期物业服务合同

　　一、前期物业管理概述

　　随着全球范围内城市的兴旺发展，各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段，对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

　　（一）物业管理的产生与发展

　　现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命的兴起，城市规模不断扩张，伯明翰市首开物业管理的先河，后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理，则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国，1908年，世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生，自此以后，这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前，美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地，物业管理都相当发达，国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

　　我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代，我国城市经济体制改革，房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，然而随着物业管理的兴起，也暴露了很多问题，这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生，1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依，该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题，提出了解决的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过二十多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。

　　物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是市场经济发展的必然结果，管理领域逐步扩大，从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业；管理内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点，归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，“三大服务”即常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。[4]其内涵简言之，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

　　（二）前期物业管理的内涵

　　所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国，根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，是非常重要的环节。

　　从时间段上来讲，前期物业管理可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

　　从内容上来讲，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

　　二、前期物业管理面临的困境

　　前期物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是物业管理中的重要课题。

　　（一）前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

　　前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。

　　（二）前期物业管理中物业服务费规定不明晰

　　关于物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1.在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即政府指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府主管部门依法予以处罚等等，政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。

　　（三）临时管理规约易被物业买受人忽视

　　《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

　　三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

　　针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。

　　（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面

　　《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。