【前注】面对房地产市场的持续升温，中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候，目前政府已经连续出台了若干调控政策，力求逐步达到调控房地产市场，防止房地产价格过快增长，逐步消减房市风险，稳定房市价格，稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策，从法律视角进行分析，提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见，以供参考。
关键词：主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同
一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
中央政府房市调控政策主要涉及以下方面：
1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数；
2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款；
4、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
5、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；
6、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款；
8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；
9、增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；
10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策；
12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策，本文从以下若干方面进行法律分析：
1、对房地产市场购买方的调控：
本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项，主要针对房产购买方，在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制，尤其是提高第一套房贷款首付比例，大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款，从很大程度上遏制了投机者，对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
2、对房地产市场销售方的调控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13项，主要针对房地产开发企业，即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结：坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业，坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
3、对房地产市场经纪方的调控：
本文涉及政策第12项，主要针对房地产经纪方，在城市房地产市场，特别是城市二手房地产市场中，经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的，大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的，房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量，中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的，也是必须的。
4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控：
本文涉及政策第9项，主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策，该项的执行必须因地制宜，主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展，证据政策基于从源头上保障供应，从政策上有效调控，进而使得房地产市场稳定，进而持续带动国家经济的发展。
5、政府调控的主要途径：
从本文归纳的政府13项政策看，政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控，所使用的主要调控类型属于间接调控，所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
1、房市调控目标体系：
本文认为，房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标，并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数，尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率，是设置调控目标和目标体系的重中之重。
例如，房产建造（包括建筑商和监理）的土木成本价值数据是20，政府税费和土地价值数据是20，房产商运营成本（人员工资、策划、营销等）价值数据是10，房屋成本定价数据50，市场售价100，则成本利润比为100%（实现利润的期限为利润周期，在相同的经济指数下，利润周期越短，则利润产生能力越高），根据经济学价值利润公式，当成本利润超过100%时，即可以称之为经济过热，结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此，政府调控目标应当基于经济学原理，运用经济价值规律，在保障企业合理利润的基础上，逐步建立一系列调控目标或目标体系，以保障基础价值，稳定市场价格，维护经济运行底座（社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高，国家经济风险指数相应越高），防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生，力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
2、房市调控法律规范制度：
本文认为，要从根本上解决房地产市场过热，房市价格盲目攀升的问题，仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的，应当考虑基于合理的目标体系，从根本上着手，从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
本文认为，政府进行间接调控，实施一系列调控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础，目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制，以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
基于以上论述，本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度：
（1）避免一味调控，注重引导，合理设计城市布局，正确引导人才和人口流向，注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规，运行经济学原理和社会学原理指导城市发展，从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
（2）借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度，从根本上说，房地产经济效率仅是暂时的，20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费，从长远角度看，应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业，避免城市居民都变成房奴，从而带来某种程度的社会经济隐患。
（3）设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格，房屋购置后空置一定时限收归国有，房屋出租必须区域登记征税，购买新房必须在规定期限内出售原住房，房产出售必须缴纳个人所得税，房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方，房产赠与及继承必须征税……
综上所述，房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济，保障居民居住权，维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者，将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域，仅仅依靠炒作房地产，国家经济从根本上无法得到长久和真正发展，国家和政府只有进行有效调控和引导，真正制定并落实惠民法律法规，保障民生，从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房，国家经济方可稳固发展。
参考文件：
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道；
作者：北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱：zsldls@126.com
贵州省生猪屠宰管理办法
贵州省人民政府
贵州省人民政府令第52号
《贵州省生猪屠宰管理办法》已经2000年8月22日省人民政府常务会议通过，现予发布，自2000年10月1日起施行。
省长 钱运录
2000年9月7日
贵州省生猪屠宰管理办法
第一条 为了加强生猪屠宰管理，保证生猪产品质量，保障人民身体健康，根据国务院《生猪屠宰管理条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事生猪屠宰和生猪产品销售的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 对生猪实行定点屠宰、集中检疫、统一纳税、分散经营的制度。
鼓励和推广定点屠宰厂（场）实行规范化、工厂化、机械化屠宰生猪。
第四条 省人民政府商品流通行政主管部门负责全省生猪屠宰的行业管理工作。
县级以上人民政府商品流通行政主管部门负责本行政区域内生猪屠宰监督管理工作。
乡（镇）人民政府负责乡（镇）生猪定点屠宰的具体管理工作。
畜牧、工商、税务、环保、卫生、价格、公安等有关行政主管部门依照法律、法规的规定和各自的职责分工，共同做好生猪屠宰管理工作。
第五条 定点屠宰厂（场）的设置由市、县人民政府根据“统一规划、合理布局、有利流通、方便群众、便于检疫和管理”的原则确定。
定点屠宰厂（场）设置的数量为：贵阳市（不含开阳、修文、息烽县和清镇市）1－3个；地、州、市人民政府（行署）所在地城市1－2个；县（市）人民政府所在地城市1个；乡（镇）人民政府所在地1个。
第六条 屠宰上市销售的生猪，必须在定点屠宰厂（场）屠宰；农村地区自宰自食的除外。
地处偏僻、交通不便、肉食供应量不大的乡（镇）人民政府所在地以外是否实行定点屠宰，由市、县人民政府确定。
第七条 设立定点屠宰厂（场）的单位和个人，必须向市、县人民政府商品流通行政主管部门或乡（镇）人民政府提交书面申请和有关技术资料，由市、县人民政府商品流通行政主管部门会同有关部门审查同意后，报市、县人民政府批准，并报省人民政府商品流通行政主管部门备案。
经批准设置的屠宰厂（场），必须到环保、卫生、畜牧行政主管部门办理相关手续，凭商品流通行政主管部门颁发的《定点屠宰证》，到工商行政管理部门申办营业执照后，方可营业。
第八条 定点屠宰厂（场）选址，必须远离生活饮用水的地表水源保护区、居民集中区等区域，不得妨碍或影响所在地居民生活和公共场所的活动。
第九条 定点屠宰厂（场）必须具备下列条件：
（一）有与屠宰规模相适应的充足水源，水质符合国家规定的卫生标准；
（二）有符合国家设计、安全、卫生标准规定的待宰间、屠宰间、急宰间、屠宰设备、生猪和生猪产品专用运载工具；
（三）有取得县级以上人民政府卫生行政主管部门出具健康证明的屠宰技术人员；
（四）有经省人民政府商品流通行政主管部门考核合格，并取得其核发的肉品品质检验人员资格证书的肉品品质检验人员；
（五）有理化、微生物等常规检验的检测仪器，备有适用的消毒药品和消毒设施，健全的卫生消费制度；
（六）有病猪、死猪及其产品的无害化处理设施和排污设施；
（七）有符合《中华人民共和国动物防疫法》规定的防疫条件。
第十条 县级以上人民政府商品流通行政主管部门应当配备必要的屠宰行政执法、监督人员。屠宰行政执法，监督人员应当经培训考核合格，并取得贵州省行政执法证、行政执法监督证，实行持证上岗。
第十一条 省人民政府商品流通行政主管部门负责对生猪屠宰行政执法、监督及肉品品质检验人员的培训、考核、发证等管理工作。
第十二条 市、县人民政府商品流通行政主管部门会同有关部门负责定点屠宰厂（场）标志牌的管理；市、县人民政府商品流通行政主管部门负责肉品品质检验合格验讫印章的管理及《定点屠宰证》的年检工作。
第十三条 定点屠宰厂（场）屠宰生猪的宰前宰后检疫，由动物防疫监督机构依法实施，出具全国动物防疫监督机构统一使用的检疫证明，并加盖全国统一使用的验讫印章。定点屠宰厂（场）屠宰的生猪，必须具有生猪产地动物防疫监督机构的检疫证明；未经检疫的，由动物防疫监督机构依法补检。
宰后生猪产品的肉品品质检验依照《条例》第十一条规定由定点屠宰厂（场）自检，接受卫生行政主管部门监督。
第十四条 定点屠宰厂（场）的肉品品质检验，必须与屠宰同步进行。检验合格的肉品，由厂（场）加盖肉品品质检验合格验讫印章；未经检验或经检验不合格的，不得出厂（场）。对检验不合格的生猪产品，按照《条例》和国家有关规定进行处理。
第十五条 定点屠宰厂（场）必须按照国家有关规定，进行规范化屠宰。地、州、市人民政府（行署）所在地城市和人口数量较多的县（市）人民政府所在地城市应实行机械化屠宰。
第十六条 定点屠宰厂（场）不得屠宰、加工病死、毒死、死因不明的生猪和生猪产品，不得对生猪和生猪产品注水或注入其他物质。
第十七条 定点屠宰厂（场）提供屠宰服务，按规定收取费用。具体收费标准按省价格行政主管部门的规定执行。
第十八条 定点屠宰厂（场）应按国家有关规定纳税，任何单位和个人不得违法向屠宰厂（场）收取任何费用。
第十九条 进入市场的生猪产品，必须具有动物产品检疫合格证明、动物产品检疫合格验讫印章、屠宰厂（场）的肉品品质检验合格验讫印章，方可上市销售。
第二十条 对违反本办法的，由县级以上人民政府商品流通行政主管部门及其他有关部门依照《条例》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条规定及有关法律、法规进行处罚。
第二十一条 以暴力、威胁方式阻碍商品流通行政主管部门工作人员或其他行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依法予以治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 商品流通行政主管部门和其他有关部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法所称生猪产品，是指生猪屠宰后未经加工的胴体、肉、脂、脏器、血液、骨、头、蹄、皮等。
第二十四条 在尊重少数民族风俗习惯的条件下，牛、羊也应实行定点屠宰。
牛、羊实行定点屠宰的，按照本办法执行。
第二十五条 本办法自2000年10月1日起施行。