裁判要旨

　　商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间经营方式发生改变，不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形，应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的，不予支持。

　　案情

　　2007年1月，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢绍敏、易磊，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起，原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢绍敏、易磊系显名股东，郭祥培系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅（被告谢绍敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》，约定由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》，约定易磊将部分股份转让给谢绍敏，其余股份转让给郭祥培，但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东，易磊为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为，被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李毅经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。

　　裁判

　　奉节县人民法院审理认为，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系，谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢绍敏、易磊、郭祥培仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发给其他产权人，说明郭祥培与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。

　　评析

　　一、个人合伙租赁经营中，经营方式的改变不构成擅自转租违约

　　合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定，立法主旨在于：承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，直接破坏了出租人对承租人的信任，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定，一旦出现这种情况，即赋予出租人的合同解除权，以保障其物权利益。而本案的情况，不属于该款规定之情形。

　　首先，商业用房的所有权人曾静、汪培锡、郭祥培通过合同形式将房屋出租给谢绍敏、易磊经营，一经签约，合同生效，租赁关系合法成立。按照古罗马法的定义，“合同是一把法锁，一旦成立，就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同，并无异议，因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。

　　其次，被告谢绍敏、易磊承租之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告谢绍敏、易磊承租后，根据经营状况，合伙人共同议定以谢绍敏之女李毅名义办理工商营业执照，承包天福楼饭店，合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题，划清了法律关于未经出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限，从而维护了合伙各方的合法权益。

　　再次，本案即使按原告所诉被告擅自转租成立，同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为：一方面，该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李毅承包若视为转租的话，是经过租赁物共有人同意的，因为郭祥培既是天福楼发包人之一，又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包性质还是转租性质，郭祥培均是决策人之一。另一方面，尽管天福楼所有权人曾静、汪培锡、郭祥培出租天福楼的《门市租赁合同》中约定，租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理，但作为承租人的谢绍敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人双重身伤，因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。

　　二、原告曾静、汪培锡对于天福楼租赁经营方式的变化，存在知道或应当知道的相当条件

　　其一，天福楼饭店位于奉节县城（永安镇）主城区“不夜城”饮食一条街之中，且名称响亮，经营有方，生意一向看好，全县城的人无所不晓。原告曾静、汪培锡作为天福楼的所有权人和出租人，按常理应当超过一般人对天福楼的关注，因而存在知道或者应当知道天福经营变化的相当条件。

　　其二，双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，约定第一年租金14万元，一直由郭祥培统一领取后给付二原告，而二原告诉状上称：2007年8月14日谢、易、郭三人以《天福楼经营承包合同》形式转租给李毅，年租金40.3万元，一直由郭祥培领取后分给他们。这表明，他们已按此受益，却一直没有提出反对意见，说明二原告已经明知，而且默认了郭祥培的行为，多年来从无异议。现在正值租赁期中，二原告却起诉要求确认转租行为无效，并解除租赁合同收回房屋，无论从事实际上还是理由上，都是说不通的。

　　其三，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培同属于天福楼的所有权人和出租人，按事实推论二原告早已知道郭祥培同时具有合伙承租人的身份，自出租至起诉时天福楼的房租费皆由郭祥培统一领取后分发给二原告，表明二原告与郭祥培之间有着充分联系，关系密切，足可推定二原告对郭祥培的经营行为完全了解却从无异议。

　　其四，从法律层面讲，第三人李毅于2007年9月即经过工商登记取得天福楼饭店的营业执照，且营业执照悬挂于经营场所，对外具有合法经营的公示作用，并至今悬挂达数年之久，应视为天福楼产权人均应当知道，即不仅包括天福楼饭店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾静和汪培锡。即便是原告曾静和汪培锡确实存在不知道的情况，其公示之效力同样及于二人。因此，本判决从公示效力上理解和判断，是符合法律精神的。

　　（作者单位：重庆市奉节县人民法院）
辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府令
　（第７号）


　　《抚顺市城市环境卫生管理暂行办法》已经１９９４年６月８日市政府第２２次常务会议通过，现予发布，自１９９４年６月１４日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　陈豪淖
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九四年六月十日

　　　　　　　　　　 抚顺市城市环境卫生管理暂行办法

第一章　总则





　　第一条　为加强我市城市环境卫生管理，创造整洁优美的工作、生活环境，依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡我市市区内一切单位和个人均须遵守本办法。


　　第三条　城市环境卫生工作实行统一领导，分区负责，分级管理，专业管理与群众管理相结合的管理原则。


　　第四条　抚顺市城市建设管理局（以下简称市城建局）是市人民政府的城市环境卫生工作行政主管部门。
　　市市容环境卫生管理处是城市环境卫生专业管理部门（以下简称市环卫部门），负责对全市环境卫生的监察指导。
　　区城建部门负责本行政区内的城市环境卫生管理工作。
　　区环境卫生管理处（以下简称区环卫部门）负责本辖区环境卫生的作业管理和监察。


　　第五条　各级城市环卫部门应会同各有关部门加强城市环境意识教育和法制教育，提高市民环境卫生意识和遵章守法观念，养成良好的卫生习惯。
　　一切单位和个人均应尊重城市环境卫生工作人员的劳动，不得妨碍其履行职责。
　
第二章　环境卫生设施管理





　　第六条　新区开发和旧区改建时应按国家规定，将环境卫生设施与其它工程配套建设，同时设计、同时施工、同时验收，所需经费纳入建设工程概算。


　　第七条　凡新建、改建、扩建环卫设施，其设计和验收须有市环卫部门参加，环卫设施竣工验收合格后方可投入使用。其中，由环卫部门管理的设施应及时移交环卫部门管理和维护。


　　第八条　任何单位和个人不得损坏和擅自拆除、迁移、占用、封闭各种环境卫生设施，不得改变使用性质。确因建设需要必须拆除的，建设单位必须事先提出拆迁方案，报市环境卫生行政主管部门批准，由拆迁单位先建后拆或按规划要求办理，市环境卫生行政主管部门不认真执行有关规定，市政府要认真查处。


　　第九条　任何单位和个人不得挤占、堵塞用于清运垃圾、粪便的作业场所和通道。因堵塞清运通道造成垃圾积存、粪便溢出的，限期由责任单位、责任人清运，无法查明责任单位或责任人，由该辖区内城管监察部门负责清除。


　　第十条　市环卫部门应制定城市公厕建设规划，根据规划在街道、广场等地按国家标准修建、改造公共厕所。达到国家规定标准的公厕，可实行收费管理。
　　市区内建筑工地必须设置按环卫部门设计要求制作的移动式水冲厕所。
　　市场、占路市场、摊区、娱乐场所、饭店应按有关规定设置厕所，厕所卫生管理及粪便清理自行负责，否则不得开办。


　　第十一条　城市公厕的清扫保洁由产权单位负责，单位使用的公厕清扫保洁由使用单位负责。

第三章　城市街路清扫保洁





　　第十二条　城市街路的主次干道和支路、广场的清扫保洁，由区环卫部门负责。
　　街巷路、居民区庭院、民厕由街道办事处负责组织清扫保洁。
　　公园、游园、景点、绿化带由权属单位清扫保洁。


　　第十三条　机关、团体、部队、院校、企事业单位，应按市、区划定的环境卫生责任区负责清扫保洁工作。


　　第十四条　城市集贸市场摊区的环卫设施的设置和清扫保洁由开办单位负责。
　　各种摊点、棚亭周围二米内的环境卫生由从业者负责清扫保洁。


　　第十五条　新区开发和旧区改造竣工后未移交环卫部门管理前，环境卫生由建设单位负责。


　　第十六条　凡市区内施工现场须保持周围环境清洁，不得泥车上路、污水外排，污染路面。
　　建设工程竣工后，工程残土须在十日内清除完毕。


　　第十七条　在市区内运行的运输液体、散装货物的车辆，应当密封、包扎、覆盖，不得泄漏、遗洒。


　　第十八条　市区内的煤场，在出口处应设置冲刷设施，保证净车上路。


　　第十九条　公民应当爱护公共环境卫生，不随地吐痰、便溺，不乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物，不乱倒垃圾、污物，不从楼上抛撒杂物、脏水。


　　第二十条　单位和个人进行庆典等活动，对其撒落的彩纸、宣传品、包装纸等废弃物必须当即自行清扫干净。

第四章　城市废弃物管理





　　第二十一条　市环卫部门对城市生活废弃物的收集、运输和处理实施监督和管理。


　　第二十二条　城市居民生活垃圾及城市公厕、居民旱厕的粪便，由区环卫部门统一清运。
　　非居民生活垃圾由垃圾产生单位或个人负责清运，或委托环卫部门有偿清运。
　　企事业单位自管住宅区的生活垃圾，由本单位自行清运或委托环卫部门有偿清运。


　　第二十三条　所有单位和居民生活垃圾，应在指定的垃圾箱、站，定点、定时倾倒。


　　第二十四条　环卫作业部门应及时清运生活垃圾，日产日清。垃圾箱、站应配有专人管理，清运垃圾的车辆应加苫盖，不得沿途撒落。


　　第二十五条　各医疗院所、屠宰场、生物制品厂等产生的垃圾不得混入生活垃圾当中或自行处理，必须到市环卫部门办理手续，由市医疗垃圾焚烧处理站集中焚烧处理。含毒工业垃圾由产生单位按规定自行处理后方可排入垃圾场。


　　第二十六条　排放工业废弃物、建筑垃圾、经营性垃圾等，必须到环卫部门办理手续，按规定缴纳垃圾排放管理费，送到指定的排放场。
　　各单位自产、自运、排放在自备场地的固体废弃物可免收管理费。

第五章　罚则





　　第二十七条　违反本办法有下列行为之一的，由环卫部门给予批评教育、警告、责令限期改正、罚款等处罚，造成经济损失的，责令赔偿经济损失：
　　（一）违反本办法第八条规定的，除赔偿损失外，并由市环卫部门处以５００－２０００元罚款；
　　（二）违反本办法第九条规定的，由环卫部门或街道办事处按每汽车垃圾处５０元以下罚款；
　　（三）违反本办法第十三、十四、十五条规定不按时清扫保洁的，由环卫部门处以５０－２００元罚款；
　　（四）违反本办法第十六、十七条规定的，由环卫部门按污染路面每平方米１０元处以罚款；
　　（五）违反本办法第二十、三十三条规定的，由环卫部门处以５０元以下罚款；
　　（六）违反本办法第二十二条规定的，由环卫部门处以５０－５００元罚款；
　　（七）违反本办法第二十五条规定的，由市环卫部门处以５００－３０００元罚款；
　　（八）违反本办法第二十六条规定的，由环卫部门处以５００－２０００元罚款；
　　（九）其他违反环境卫生管理规定行为者，由环卫部门按有关规定予以处罚。


　　第二十八条　实施行政处罚由处罚机关下达处罚通知书。罚款须使用财政部门统一印制的罚款票据，罚没款的使用按《抚顺市人民政府关于对“六乱”行为实施处罚的补充规定》执行。


　　第二十九条　侮辱、殴打环境卫生工作人员或者阻挠其执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第三十条　城市环境卫生管理人员滥用职权、徇私舞弊、工作失职，情节轻微的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第三十一条　当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内申请复议。对区环卫部门和街道办事处的处罚决定不服的，向区城建部门申请复议；对市环卫部门和区城建部门的处罚决定不服的，向市环境卫生行政主管部门申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可在接到处罚决定通知书十五日内，直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关或复议机关申请人民法院强制执行。

第六章　附则




　　第三十二条　市环境卫生行政主管部门可依照本办法制定具体管理规定。


　　第三十三条　建制镇可参照本办法执行。


　　第三十四条　本办法由市城建局负责解释。


　　第三十五条　本办法自一九九四年六月十四日起施行，市政府一九八二年发布的《抚顺市市容环境卫生管理规定》同时废止。