房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定
房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。
1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。
二、房屋租赁合同无效的情形
1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。
2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。
三、承租人装饰装修物如何处置问题
承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。
1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。
2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。
3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。
同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。
四、违约金的处理问题
在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。
具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：
1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；
2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。
3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
福州市风景名胜区管理条例
福建省福州市人大常委会
福州市风景名胜区管理条例
（2004年10月28日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过2005年3月27日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了加强风景名胜区管理，有效保护和合理利用风景名胜资源，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内风景名胜区的规划、建设、保护、利用和管理。
本条例所称风景名胜区，是指风景名胜资源集中，自然环境优美，具有一定规模和游览条件，经县级以上人民政府审定命名、划定范围，供人们游览、观赏、休闲和进行科学文化活动的地域。
第三条 市、县（市）人民政府应当加强本行政区域内风景名胜资源的保护，将风景名胜区的建设纳入国民经济和社会发展计划。
第四条 福州市城市园林绿化主管部门负责本市行政区域内风景名胜区的管理工作。各县（市）风景名胜区主管部门由所在地县（市）人民政府确定。
市、县（市）风景名胜区主管部门履行下列职责：
（一）负责贯彻实施风景名胜区管理有关的法律、法规；
（二）组织申报风景名胜区；
（三）组织编制风景名胜区规划；
（四）组织风景名胜资源调查和评价；
（五）监督和检查风景名胜资源保护和管理工作。
城乡规划、建设、城市管理执法、国土资源、林业、水利、文物、环境保护、旅游、宗教等部门以及风景名胜区所在地的乡（镇）人民政府应当按照各自职责，做好风景名胜区管理工作。
第五条 风景名胜区按其景观的观赏、文化、科学价值和环境质量、规模大小及游览条件等因素，由风景名胜区主管部门负责申报国家重点风景名胜区、省级风景名胜区、市县级风景名胜区的具体工作。
第六条 市、县（市）人民政府应当依照国家规定设立风景名胜区管理机构。风景名胜区管理机构行使人民政府授予的行政管理职能，对风景名胜区保护、建设、开发利用实行统一管理。
风景名胜区管理机构履行下列职责：
（一）宣传贯彻有关法律、法规和政策；
（二）实施风景名胜区规划；
（三）保护风景名胜区及其生态环境；
（四）建设、维护和管理风景名胜区配套设施；
（五）制定风景名胜区管理制度，负责风景名胜区内环境卫生、商业和服务业的监督管理；
（六）负责风景名胜区内的安全工作，定期检查风景名胜区的安全状况，保障游客的人身安全；
（七）法律、法规规定的和县级以上人民政府依法赋予的其他职责。
第七条 风景名胜区管理必须贯彻可持续发展战略，对风景名胜资源应当坚持严格保护、统一管理、合理开发、永续利用的原则。
风景名胜区实行风景名胜资源有偿使用制度。
第二章 规划和建设
第八条 风景名胜区主管部门应当组织有关部门和专家，按照国家规定对风景名胜资源进行调查、评价。
第九条 风景名胜区总体规划在所属的市、县（市）人民政府领导下，由风景名胜区主管部门组织编制，并在风景名胜区批准后两年内完成。
风景名胜区总体规划应当划定景区范围和外围保护地带，景区范围内还应当明确划定核心景区。
第十条 风景名胜区总体规划按照规定程序报批。
风景名胜区总体规划经批准后应当公布。
经批准的风景名胜区总体规划一般不得调整。确需调整的，应当报原审批机关批准。
第十一条 风景名胜区详细规划由风景名胜区主管部门会同有关部门组织编制并按规定程序报批。详细规划应当报同级规划主管部门备案。
第十二条 风景名胜区所在地人民政府及主管部门应当按照国民经济发展计划和风景名胜区规划的要求，组织有关专家论证，有计划、有步骤地开发利用风景名胜资源。
第十三条 风景名胜区建设应当按照批准的规划进行。
风景名胜区及其外围保护地带建设项目的布局、高度、体量、造型、风格和色调应当与周围景观和环境相协调。
风景名胜区内各项建设项目必须进行环境影响评价，项目的选址、定点、设计方案应当征求风景名胜区主管部门和相关部门的意见，并按照法定程序履行审批手续。
第十四条 风景名胜区核心景区内不得设置宾馆、招待所、饭店、学校、度假区、休养疗养机构、娱乐场所等与资源保护无关的项目。
第十五条 在风景名胜区及其外围保护地带建设施工，必须采取有效措施，保护植被、水体、地貌。工程结束后应当及时清理场地，恢复植被。
第十六条 风景名胜区的建设项目竣工后，建设单位应当按照法律、法规规定组织竣工验收，验收合格后，方可投入使用。
第十七条 风景名胜区内污染环境、破坏景观和自然风貌以及严重妨碍游览活动的建设项目、设施和户外广告，应当限期治理或者逐步迁出。原有的有碍景观的设施，应当按照规划要求进行美化、改造或者拆除。
第十八条 禁止任何单位和个人擅自改变风景名胜区规划及其用地性质，侵占风景名胜区土地进行违章建设。
第十九条 鼓励单位和个人按照国家规定进行风景名胜资源调查。风景名胜区主管部门对有价值的调查成果应当建立档案，并给予奖励。
鼓励社会力量按照风景名胜区规划，通过公平竞争方式合理开发利用风景名胜资源，投资建设景区内交通、旅游服务等基础配套设施。
第三章 保护和管理
第二十条 风景名胜区管理机构应当在核心景区设置界桩和标志。
第二十一条 风景名胜区管理机构应当会同有关部门对古建筑、古园林、重要史迹等不可移动文物和古树名木设置保护标志，建立档案，采取防盗、防损、防腐、防治病虫害等保护措施。
第二十二条 车辆、船只等交通工具进入风景名胜区营运应当符合环保要求，并按指定路线行驶、指定地点停放。
第二十三条 在风景名胜区内从事经营活动应当依法办理有关审批手续，并在核定场所依法经营。任何单位和个人不得围占风景名胜区内的景物向游客收费。
第二十四条 风景名胜区管理机构应当建立、健全安全管理制度，在风景名胜区入口处、景点和游客集中的区域按照国家标准设置规范的景点说明、地名标志、指路牌，在险要地段和部位设置必要的安全设施和警示牌，定期对车、船、索道、缆车等交通游览设施进行检查和维护，及时发现并排除危岩险石和其他不安全因素。
风景名胜区管理机构应当按照风景名胜区规划确定的容量接纳游客，制定医疗救护预案和应急措施，确保游客安全。
第二十五条 风景名胜区管理机构应当加强景区防火安全管理，完善消防管理制度，建立火险监测点，配齐消防设施。
第二十六条 风景名胜区管理机构应当加强景区防山洪、山体滑坡、海潮等方面的安全工作，制定防灾救灾紧急处置预案。
第二十七条 风景名胜区的地形、地貌、水体等自然景观应当严格保护。禁止开山采石、挖沙取土、修建坟墓、擅自引水和围填截堵水源以及其他破坏自然环境的活动。
第二十八条 未经相关部门批准，不得擅自在风景名胜区内进行下列活动：
（一）砍伐林木或者采集野生动植物标本、野生药材和林副产品；
（二）在山石、非文物建筑物上题刻或者在不可移动文物、摩崖石刻上拓印；
（三）设置、张贴商业广告或者举办大型游乐、集会活动；
（四）铺设管道及架设电力、电信等线路；
（五）建造宗教活动场所或者露天宗教造像；
（六）法律、法规规定的其他须经批准的活动。
第二十九条 在风景名胜区内，禁止下列行为：
（一）乱扔纸屑、果皮、杂物；
（二）携带宠物进入景区；
（三）放牧、饲养家禽家畜或者兴建养殖场所（村民居民零星圈养除外）;
（四）排放废气，倾倒废水、固体废物；
（五）在禁火区、禁火期内吸烟、烧香点烛、燃放烟花、爆竹、野炊或者其他带火作业；
（六）在不可移动文物、林木上题刻；
（七）经营低级庸俗、封建迷信等不健康内容的项目；
（八）捕杀和伤害野生动物，砍伐、移植古树名木；
（九）设置垃圾堆积场；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 风景名胜区门票及其他收费项目应当执行价格管理部门核定的标准，不得擅自定价。
风景名胜区门票，由风景名胜区管理机构负责出售。
第四章 法律责任
第三十一条 违反本条例第十八条规定的，由风景名胜区管理机构或者有关部门责令退出所占土地，拆除违章建筑，恢复原状，并处以所占土地每平方米三十元的罚款；不能恢复原状的，经上级主管部门批准，处以所占土地每平方米一百元以上二百元以下的罚款。
第三十二条 违反本条例第二十三条规定，围占风景名胜区内的景物向游客收费的，由风景名胜区管理机构责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十三条 违反本条例第二十八条规定的，由风景名胜区管理机构或者有关部门责令其停止违法行为，并处以五百元以上五千元以下的罚款。
第三十四条 违反本条例第二十九条第（一）项、第（二）项和第（五）项规定的，由风景名胜区管理机构责令改正，拒不改正的，处以十元以上五十元以下的罚款。
违反第二十九条其他规定的，由风景名胜区管理机构或者有关部门责令改正，拒不改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款，造成风景名胜资源损害的，依法予以赔偿。
第三十五条 违反本条例其他规定的，由规划、国土资源、林业、水利、环境保护、文物、宗教等相关行政管理部门依据有关法律法规予以处罚。
第三十六条 风景名胜区主管部门或者管理机构不履行本条例规定职责、执法不严、管理不善，造成风景名胜资源破坏或者安全责任事故的，依法追究有关领导和直接责任人的责任。
第五章 附 则
第三十七条 本条例自2005年5月1日起施行。